22 ноября Кабмин принял постановление №890, которым были внесены существенные изменения в Типовой договор аренды земли. Некоторые из них действительно заслуживают внимания.
В частности, теперь в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения должны указываться данные агрохимического паспорта земельного участка. Для государственных и коммунальных земель – обязательно, для частных – по желанию сторон.
В случае передачи в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной и/или коммунальной собственности в договор обязательно должно включаться право арендодателя требовать от арендатора сохранения плодородия почв путем проверки не реже, чем один раз в три года, состояния арендованного земельного участка на соответствие показателям агрохимического паспорта.
Следующее положение изменений в Типовой договор аренды земли имеет рекомендательный характер. Указана возможность внести в договор аренды условие, что в случае ухудшения полезных свойств земли договор должен быть расторгнут.
Но, если честно, пользы от такой нормы мало. Стороны и сейчас могут заключить такое условие, законодательство им это позволяет. В принципе, понятно, по каким причинам эти нормы появились.
Есть определенная прослойка арендаторов, основная цель которых – выжать из земельного участка максимальную пользу, пренебрегая всем.
Это и сверхурочное внесения химических удобрений, и многократное выращивание одной и той же культуры на одних площадях без севооборота. В результате почвы истощаются, и земельный участок возвращается владельцу в значительно худшем состоянии.
Поэтому само по себе стремление навести порядок в этом вопросе можно лишь приветствовать. Если только агрохимическая паспортизация и указанные проверки не превратятся в привычное для нашей страны «доение» бизнеса.
Ведь есть много вопросов. Будут ли агрохимические паспорта изготавливаться качественно и в положенный срок? За чей счет будет организовано повторное агрохимическое обследование и кто его будет организовывать? Когда именно? Кого будут проверять, а кого нет?
Не получится ли так, что перед самым проведением проверки арендатор внесет определенное количество удобрений, и, в результате, на бумаге состояние почвы не только не ухудшится, но и существенно улучшится?
И сам владелец будет обязан возместить арендатору «улучшение земельного участка». Возможны и злоупотребления с другой стороны: можно добавить в пробы почвы вещества, которые будут свидетельствовать об уменьшении в нем определенных показателей.
А это уже, с учетом вышеуказанных норм, может быть основанием для расторжения договора аренды. Поэтому порядок указанных проверок должен быть четко регламентирован. Периодические грунтовые обследования – вещь, несомненно, полезная.
Но и ими также, к сожалению, нельзя злоупотреблять. В этом плане я не считаю, что обследование должны проходить исключительно путем агрохимической паспортизации, которая проводится Госплодородием.
У меня есть сомнения в отношении качества обследований, проводимых государственными учреждениями. Должна быть альтернатива. Землевладелец должен иметь выбор, куда ему идти – в государственную структуру или частную лабораторию.
Конечно, такая частная деятельность должна обязательно проходить соответствующую сертификацию, аккредитацию и пр. Но сосредоточивать такие функции исключительно в руках государства, по моему мнению, – путь к злоупотреблениям.
Еще одна норма, которую хотелось бы прокомментировать – цитирую: «в случае невнесения арендной платы в сроки, определенные настоящим договором, в 10-дневный срок уплачивается штраф в размере 100 процентов годовой арендной платы, установленной этим договором».
Впечатления от этой нормы неоднозначны. С одной стороны, бороться с теми недобросовестными арендаторами, которые не выплачивают в установленные сроки арендную плату, нужно.
Но, с другой стороны, подзаконный акт не может вмешиваться в отношения между сторонами, это может делать только закон, ведь речь идет об ответственности. Я уже не говорю о самой формулировке этого положения.
А если договором вообще не предусмотрена ежегодная уплата арендной платы? Если, например, арендная плата выплачивается один раз за весь период пользования? К тому же, применение этой нормы к землям государственной и коммунальной собственности выглядит вообще странно.
Арендная плата за земельный участок государственной или коммунальной собственности – налог. И санкции за неуплату налога должны определяться в едином законодательном акте – Налоговом кодексе Украины. А отнюдь не в подзаконном акте.
Цитирую следующее положение: «размер арендной платы за земельные участки государственной и/или коммунальной собственности, переданные в аренду по результатам земельных торгов, не может пересматриваться в сторону уменьшения».
Это полезная норма, которая должна быть в законодательстве. Ведь действительно есть схемы, когда участник аукциона побеждает, предложив «заоблачный» размер арендной платы, а потом втихаря подписывает с арендодателем дополнительное соглашение, которым существенно уменьшает эту плату.
Но, опять же, это должно быть нормой Закона Украины «Об аренде земли», а не подзаконного акта.
Если подытожить, внесенные в Типовой договор аренды земли изменения нельзя оценить однозначно. С одной стороны, мы видим попытки решить застарелые проблемы в земельном законодательстве, с другой – выбран не лучший способ их решения.
Вместо разработки проекта закона, все определяется решением правительства. Кто-то может сказать: какая разница, законом или постановлением установлено правило, главное – чтобы проблема была решена. Но разница, по моему мнению, огромная.
Если дойдет до суда, суд может не принять требования подзаконного акта. Или еще хуже: одни суды примут эти требования, а другие – откажут. В результате норма будет применяться выборочно, а это ведет к хаосу в земельных отношениях.
Поэтому все должно быть на своем месте: регулировать отношения между сторонами договора аренды земли может только закон, а задача подзаконного акта – только реализация положений закона и выписывания норм технического характера.
