Що потрібно для того, щоб скасувати мораторій на продаж сільскогосподарської землі? Які ризики його продовження та які ризики його негайної відміни?
Минулого тижня практично всі ЗМІ оприлюднили новини під заголовками, що Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) зобов’язав Україну зняти мораторій на продаж сільськогосподарської землі.
Звичайно, такі заголовки є некоректними: ЄСПЛ не може давати жодних вказівок щодо національного законодавства тієї чи іншої країни.
Хай там як, тепер ми маємо офіційне рішення головної судової міжнародної інстанції за позовом двох наших громадян про те, що повна заборона купівлі-продажу сільгоспземель в Україні порушує Європейську конвенцію з прав людини. І зовсім не реагувати на це рішення ми не можемо.
Рішення Євросуду важко назвати неочікуваним: питання щодо порушення прав громадян у розпорядженні своєю власністю – сільськогосподарською землею – лежало на поверхні й було очевидним.
Мораторій виник як тимчасова заборона, але недарма існує прислів’я, що немає у світі нічого більш постійного, ніж тимчасове. Так і «тимчасовий» мораторій тримається з 2002 року вже понад 15 років.
Що б не казали поважні експерти, а логіка в запровадженні мораторію тоді була, та й зараз причини для його існування нікуди не зникли. Найприкріше те, що ці 15 років були втрачені для напрацювання дійсно ефективного і справедливого механізму обігу земель в Україні.
На жаль, у нас і нині достатньо популістичних політичних сил, які виступають за вічну заборону продажу сільськогосподарської землі (причому робиться це під гаслами захисту селян-власників земельних паїв, права яких визнав порушеними ЄСПЛ).
Тож маю надію, що рішення Євросуду трохи протверезить деструктивну частину суспільства і у політикумі почнуться реальні дискусії щодо напрацювання законодавчих засад для функціонування ринку.
Потрібно перевести дискусію на фаховий рівень
Усі нинішні дискусії стосовно зняття земельного мораторію, на жаль, відрізняються дуже низьким фаховим рівнем. Зазвичай їхніми учасниками є дві категорії осіб – ті, хто відпрацьовує гранти міжнародних організацій, та ті, хто бажає попіаритися на цій темі.
У результаті й аргументи їхні надзвичайно прості. З одного боку, обіцяють золоті гори у вигляді іноземних інвестицій і процвітання української економіки. З іншого – пророкують зубожіння села, глобальну втрату робочих місць і швидкий розподіл усіх сільськогосподарських земель між декількома олігархами.
Але, на мою думку, дискусії мають стосуватися інших речей. Перше фундаментальне питання: хто має право купувати землю? Лише громадяни України чи це право також буде надано і юридичним особам?
Друге питання, на яке потрібно відповісти в рамках земельної реформи: які запобіжники надмірної концентрації земельної власності в одних руках можуть бути дійсно ефективними? Це питання напряму пов’язано з першим питанням.
Якщо сільськогосподарську землю купуватимуть юридичні особи, будь-які обмеження можна буде обійти через афілійовані зв’язки.
Чинна редакція Земельного кодексу України не встановлює обмежень на купівлю землі сільськогосподарського призначення громадянам та юридичним особам.
Звісно, закон передбачає заборону робити це іноземним компаніям та іноземцям, але усім зрозуміло, що усі ці заборони нівелюються різноманітними схемами афільованості. І вже зараз, за статистикою, іноземці контролюють значні масиви сільгоспземель в Україні.
Але, з іншого боку, заборона юридичним особам мати у власності землю створить для них суттєві незручності. Господарська діяльність провадиться не фізичною, а юридичною особою. Саме вона залучає кредити, платить податки та й, власне, обробляє землю.
Можна, звичайно, створити спеціальну організаційно-правову форму підприємства, де фізична особа може бути учасником лише однієї юридичної особи. І обмеження по кількості землі в одних руках поширювались би як на юридичну особу, так і на її учасника. Можуть бути й інші юридичні механізми.
Знайти компроміс між великими аграрними корпораціями та фермерськими господарствами буде дуже важкою справою. Обидві сили зараз є надзвичайно активними і мають своє представництво в парламенті.
Якщо перші зацікавлені у тому, щоб право купувати сільськогосподарські землі належало і юридичним особам, то другі будуть відстоювати надання такого права лише громадянам України.
Що ж до того, що контроль за недопущенням надмірної концентрації сільськогосподарських земель може здійснюватися через систему антимонопольного законодавства, то на практиці це викликає великі сумніви.
Підстави для цього є, адже навряд чи ми у захваті від того, як наша антимонопольна система працює сьогодні в інших галузях. Та й взагалі система дозволів/погоджень дуже сильно пов’язана з суб’єктивним фактором, а отже, з корупційними ризиками.
Усе має бути автоматизовано: якщо закон щось забороняє, то це має бути забезпечено таким механізмом, за якого відповідні дії мають бути технічно неможливими.
Зняття мораторію: надумані та справжні ризики
Як уже зазначалося, за 15 з гаком років існування земельного мораторію суспільству так і не запропоновано жодної ефективної моделі функціонування ринку сільськогосподарських земель.
Для того, щоб в Україні нарешті нормально запрацював ринок, потрібно врахувати інтереси усіх потенційних учасників цього ринку. Що важливо для бізнесу? Бізнес чекає прозорих і зрозумілих правил гри.
Так, звісно, нинішнім орендарям не дуже до вподоби, що після відкриття ринку орендовані ними землі можуть бути викуплені конкурентами. І це, між іншим, одна з тих причин, через які законодавчі ініціативи щодо ринку гальмуються у політикумі.
Але тут, на мою думку, мають перемогти закони ринку – пропонуйте власникові земельного паю більшу ціну, і орендовані землі залишаться за вами. Конкуренція у цьому випадку піде тільки на користь.
З іншого боку, зараз реальна вартість сільськогосподарської землі зростає. Про це свідчить постійне збільшення ставок орендної плати, які, наприклад, на моїй Полтавщині доходять до економічно виправданого максимуму.
Чим більше дорожчає оренда, тим більшою є зацікавленість бізнесу в придбанні земельних ділянок у власність. Але є речі іншого порядку. Зокрема, земельне рейдерство. Навіть нині, в умовах заборони продажу сільськогосподарських земель, рейдерство процвітає.
Що ж буде після зняття мораторію? Антирейдерські штаби, діяльність яких широко рекламується виконавчою владою, на мій погляд, частково є проявом старих методів управління. Ну не може все управлятися у ручному режимі, я вже не кажу про те, що такий режим дуже стимулює зловживання.
Звичайно, потрібно оперативно реагувати на злочинні дії, але головну увагу слід зосередити на удосконаленні законодавства. Потрібно зробити так, щоб зловживання були технічно неможливими.
Іншим питанням, яке викликає занепокоєння в контексті ринку, є скромні фінансові можливості фермерських господарств та невеликих аграрних підприємств. Наприклад, беремо середнє аграрне підприємство з земельним банком у 2 тис. га.
Якщо земельний мораторій буде знятий, то сьогоднішня ціна 1 га ріллі на Полтавщині становитиме близько $3 тис. за га.
Тобто за викуп своїх орендованих земель таке підприємство повинно буде сплатити $6 млн, а це – 150 млн грн (навіть якщо йдеться про викуп лише третини вказаних площ, сума все рівно буде величезною).
Я впевнений, що у більшості подібних підприємств таких коштів немає. Лише величезні аграрні корпорації, які мають доступ до дешевих кредитів іноземних банків, зможуть вирішити це завдання.
Але зайнятість на селі й підтримку сільської інфраструктури сьогодні забезпечують саме малі та середні підприємства, тому, на мій погляд, держава має допомогти їм у пошуку фінансових ресурсів.
Окрім того, пропоную поглянути на проблему з точки зору сільських мешканців. Що ми маємо зараз? Молодь не дуже хоче залишатися у селі. Роботи там немає, інфраструктура «ніяка». Тому і особливі перспективи для молодих людей відсутні.
В результаті молодь масово виїжджає у міста чи взагалі за кордон. Сьогодні орендарі змушені вкладати хоч якісь гроші в сільську інфраструктуру. Роблять вони це не через чисту благодійність, тут існує і розрахунок. Їм потрібно отримати прихильність орендодавців.
Але після викупу земельної ділянки ця необхідність зникне. Крупнотоварне сільськогосподарське виробництво за сучасних технологій значної людської праці не потребує. Тому кількість робочих місць скорочується і буде скорочуватись надалі.
Отже, вже зараз завданням держави має стати стимулювання виробництва сільськогосподарської продукції фермерськими господарствами. Це – органічна продукція, нішеві культури, овочівництво та садівництво.
На мій погляд, основна проблема, яка досі не вирішена в Україні і без якої запуск ринку сільськогосподарських земель неможливий, – відсутність реальних механізмів розвитку сільських територій. Люди повинні мати інтерес жити в селі.
Саме це, за великим рахунком, є головним питанням у дискусії щодо земельного мораторію, а не ті страшилки, які широко розкручуються «професійними захисниками селян».
Так, говорять про те, що людям після підпису договорів купівлі-продажу не буде виплачуватися купівельна ціна, що ціна буде значно заниженою, що селяни не читатимуть тих договорів, які вони підписують. Тут я не можу погодитись.
Земельна ділянка як об’єкт цивільних правовідносин – така сама нерухомість, як і звичайна квартира. А отже, купівля-продаж має проходити виключно через нотаріуса, право власності реєструється у державному реєстрі, дані якого є публічними і доступними будь-кому через Інтернет.
Та й не в інтересах покупців, ким би вони не були, ставити договір купівлі-продажу під сумнів.
Тож виконавчій владі, на мій погляд, слід зосередитися на проведенні широкої роз’яснювальної роботи і розтлумачити людям, якими саме методами вона нівелюватиме ті ризики, що з ними пов’язаний ринковий обіг сільськогосподарських земель.
Чи готове земельне законодавство?
Багато хто з учасників дискусії з приводу ринку сільськогосподарських земель нарікає на неготовність земельного законодавства, і проблеми у законодавстві дійсно є. Зі свого боку, ми, як члени Аграрного комітету, робимо все від нас залежне.
За цю каденцію вдалося спрямувати в легальне русло механізм використання земель відумерлої спадщини, запровадити в широку практику земельні аукціони з продажу права оренди землі, спростити процедуру приватизації тих земель, якими користуються громадяни, а також запустити механізм надання земель для інфраструктурних проектів.
Вже напрацьований механізм із виведення з «тіні» земель колективної власності колишніх колективних сільськогосподарських підприємств (КСП); норми, які значно зменшують корупцію при безоплатній приватизації земельних ділянок; механізм передачі державної землі територіальним громадам; механізми консолідації земель.
Усі ці законопроекти одержали позитивні висновки Аграрного комітету. Проте усі вони поки що залишаються на стадії проектів, а деякі навіть не виносились на перше читання.
Наочний приклад того, наскільки важко проходять в парламенті ключові земельні ініціативи, – ситуація з землями за межами населених пунктів.
Уже усі в політикумі усвідомили, що ці землі слід передати громадам і нарешті припинити постійні законодавчі метання з перерозподілу повноважень. У землі має бути один господар.
Люди повинні знати, що за вирішенням усіх своїх земельних проблем вони можуть звертатися до одного органу. І це має бути орган місцевого самоврядування базового рівня, який є найближчим до людей – сільська, селищна, міська рада.
І аж ніяк не можна піднімати це на рівень району, області чи взагалі Києва. Зі столиці місцевих проблем не чутно і не видно. Усі без виключення вищі керівники держави говорили про свою підтримку цим ідеям.
Але законопроекти з цього питання, знову ж таки, роками лежать у парламенті без руху. Тому з такими темпами роботи парламенту, які ми маємо зараз, боюся, що сподіватися на швидке законодавче врегулювання питань, необхідних для зняття мораторію, не варто.
Навіть після рішення ЄСПЛ і відповідних вимог світових фінансових організацій. Втративши 15 років, не варто вирішувати цю проблему стрімголов, бо необдумані кроки можуть лише збільшити той хаос у земельних відносинах, який ми маємо.
