22 листопада Кабмін прийняв постанову №890, якою були внесені суттєві зміни до Типового договору оренди землі. Деякі з них дійсно заслуговують на увагу.
Зокрема, тепер у договорі оренди земель сільськогосподарського призначення мають зазначатись дані агрохімічного паспорта земельної ділянки. Для державних і комунальних земель – обов’язково, для приватних – за бажанням сторін.
У разі передачі в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної та/або комунальної власності до договору обов’язково має включатись право орендодавця вимагати від орендаря збереження родючості ґрунтів шляхом перевірки не рідше, ніж один раз на три роки, стану орендованої земельної ділянки на відповідність показникам агрохімічного паспорта.
Наступне положення змін до Типового договору оренди землі має рекомендаційний характер. Зазначено про можливість встановити у договорі оренди умову, що у разі погіршення корисних властивостей землі договір має бути розірваний.
Але, якщо чесно, користі від такої норми мало. Сторони і зараз можуть встановити таку умову, законодавство їм цього не заважає зробити. В принципі, зрозуміло, з яких причин ці норми з’явились.
Є певний прошарок орендарів, основна мета яких – витиснути із земельної ділянки максимальну користь, нехтуючи будь-чим.
Це і понаднормове внесення хімічних добрив, і багаторазове вирощування однієї і тієї ж культури на одних площах без будь-якої сівозміни. В результаті ґрунти виснажуються, і земельна ділянка повертається власнику у значно гіршому стані.
Тому саме по собі прагнення навести лад у цьому питанні слід вітати. Якщо тільки агрохімічна паспортизація та вказані перевірки не перетворяться у звичне для нашої країни "доїння" бізнесу.
Адже є багато питань. Чи будуть агрохімічні паспорти виготовлятись якісно і у належний строк? За чий кошт буде організовано повторне агрохімічне обстеження і хто його буде організовувати? Коли саме? Кого будуть перевіряти, а кого ні?
Чи не вийде так, що перед самим проведенням перевірки орендар внесе певну кількість добрив і, в результаті, на папері її стан не тільки не погіршиться, але й суттєво покращиться.
І сам власник буде зобов’язаний відшкодувати орендарю "поліпшення земельної ділянки". Можливі і зловживання з іншої сторони – можна додати до проб ґрунту речовини, які будуть свідчити про зменшення у ньому певних показників.
А це вже, з урахуванням вищевказаних норм, може бути підставою для розірвання договору оренди. Тому порядок вказаних перевірок має бути чітко регламентований. Періодичні ґрунтові обстеження – річ, без сумніву, корисна.
Але і нею також, на жаль, можна зловживати. У цьому плані я не вважаю, що обстеження мають відбуватися виключно шляхом агрохімічної паспортизації, яка проводиться Держродючістю.
У мене є сумніви по відношенню до якості обстежень, що проводяться державними установами. Має бути альтернатива. Землевласник повинен мати вибір, куди йому йти – до державної структури чи приватної лабораторії.
Звісно, така приватна діяльність має обов’язково проходити відповідну сертифікацію, акредитацію тощо. Але зосереджувати такі функції виключно в руках держави, як на мене – шлях до зловживань.
Ще одна норма, яку хотілося б прокоментувати – цитую: "у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором".
Враження від цієї норми неоднозначне. З одного боку, боротись з тими недобросовісними орендарями, які не виплачують у встановлені строки орендну плату, потрібно.
Але з іншого боку, підзаконний акт не може втручатись у відносини між сторонами, це може робити виключно закон, адже мова йде про відповідальність. Я вже не кажу про саме формулювання цього положення.
А якщо договором взагалі не передбачено щорічну сплату орендної плати? Якщо, наприклад, орендна плата виплачується один раз за весь період користування? До того ж, застосування цієї норми до земель державної та комунальної власності виглядає взагалі дивно.
Орендна плата за земельну ділянку державної чи комунальної власності – податок. І санкції за несплату податку мають визначатися у єдиному законодавчому акті – Податковому кодексі України. І аж ніяк не у підзаконному акті.
Цитую наступне положення: "розмір орендної плати за земельні ділянки державної та/або комунальної власності, які передані в оренду за результатами земельних торгів, не може переглядатися у бік зменшення".
Це корисна норма, яка має бути у законодавстві. Адже дійсно є схеми, коли учасник аукціону перемагає, запропонувавши "захмарний" розмір орендної плати, а потім "тишком-нишком" підписує з орендодавцем додаткову угоду, якою суттєво зменшує цю плату.
Але, знову ж таки, це має бути нормою Закону України "Про оренду землі", а не підзаконного акту.
Якщо підсумувати, внесені до Типового договору оренди землі зміни не можна оцінити однозначно. З одного боку – ми бачимо намагання вирішити застарілі проблеми у земельному законодавстві, з іншого – обраний не найкращий спосіб їх вирішення.
Замість розроблення проекту закону, все встановлено рішенням уряду. Хтось може сказати – яка різниця, законом чи постановою встановлене правило, головне – щоб проблема була вирішена. Але різниця, на мою думку, велика.
Якщо дійде до суду, суд може не прийняти вимоги підзаконного акту. Чи ще гірше – одні суди приймуть ці вимоги, а інші – відмовлять. В результаті, норма буде застосовуватись вибірково, а це – веде до хаосу у земельних відносинах.
Тому все має бути на своєму місці: регулювати відносини між сторонами договору оренди землі має закон, а завдання підзаконного акту – лише реалізація положень закону і виписування норм технічного характеру.
